În ultimii ani, piața imobiliară din România a rămas una dintre cele mai dinamice din Europa Centrală și de Est. Chiar și în contextul inflației ridicate, al scumpirilor la utilități și materiale de construcție, prețurile apartamentelor noi continuă să urce. De ce? Unul dintre cei mai importanți factori este creditarea ipotecară, care, deși are rolul de a facilita accesul românilor la locuințe, ajunge totodată să alimenteze creșterea prețurilor.
Creditele ipotecare- motorul ascuns al cererii imobiliare
Piața imobiliară funcționează simplu în teorie: când cererea depășește oferta, prețurile cresc. În practică, însă, în România cererea este alimentată masiv de accesul la finanțare bancară.
Când băncile acordă credite ușor accesibile, cu dobânzi suportabile și avansuri minime, potențialii cumpărători se înmulțesc, iar bugetul lor de achiziție crește. Într-o piață cu ofertă limitată (terenuri puține, construcții scumpe, birocrație ridicată), acest fenomen creează un dezechilibru sistemic: mai mulți bani disponibili pentru un stoc de locuințe relativ constant.
Dacă în 2020-2021 mulți cumpărători au profitat de dobânzile scăzute (sub 3%), în 2024–2025 s-a produs o corecție a costului creditului, dar cererea nu a dispărut. Din contră — în primul trimestru din 2024, conform datelor BNR, cererea de credite pentru locuințe și terenuri a crescut net cu aproximativ 70%, chiar dacă dobânzile s-au dublat față de acum trei ani.
Dezvoltatorii imobiliari au observat rapid această tendință. Când cumpărătorii pot accesa mai ușor finanțare, marja de negociere scade, iar prețul cerut se apropie de cel dorit. Practic, creditul devine o pompă de cerere care permite vânzarea la prețuri mai mari, chiar dacă valoarea de construcție nu a crescut în aceeași proporție.
Cum finanțarea modifică mecanismele pieței
Există trei mecanisme principale prin care creditarea alimentează scumpirile imobiliare:
Extinderea bazei de cumpărători.
Dacă doar cei cu economii ar cumpăra locuințe, cererea ar fi mult mai redusă. Creditarea aduce în piață sute de mii de familii care altfel nu ar putea cumpăra.Creșterea bugetului de achiziție.
Un credit ipotecar pe 25–30 de ani permite o rată lunară mai mică, deci cumpărătorii își permit apartamente mai scumpe. Când aproape toată cererea este “cu credit”, dezvoltatorii își calibrează ofertele după bugetul maxim finanțabil, nu după valoarea reală a proprietății.Reducerea presiunii la negociere.
Într-o piață cu mulți cumpărători dependenți de finanțare, timpul de decizie este scurt. O ofertă bună “nu stă”, iar cumpărătorii grăbiți sunt dispuși să accepte prețuri apropiate de cererea inițială.
Rezultatul este un efect de multiplicare: fiecare etapă de relaxare a creditării duce la o nouă rundă de creștere a prețurilor, chiar și în lipsa unei creșteri reale a veniturilor populației.
Cercul credit–preț: cum se alimentează reciproc
Creditul nu doar că sporește cererea, dar creează și un feedback-loop între finanțare și prețuri.
Când băncile oferă condiții mai avantajoase (dobânzi mai mici, avans mai redus), cererea explodează.
Cererea ridicată duce la creșterea prețurilor.
Prețurile mai mari, validate de piață, justifică sume mai mari împrumutate și valori de evaluare mai ridicate.
Băncile, la rândul lor, cresc volumul creditelor acordate.
Astfel se creează un cerc în care creditul validează creșterea prețurilor, iar prețurile justifică expansiunea creditării. În teorie, sistemul funcționează până când dobânzile cresc prea mult sau veniturile nu mai pot susține ratele.
Efectul psihologic și comportamental
Un alt factor important este comportamentul cumpărătorului român.
Ideea de a “nu rata momentul” rămâne profund înrădăcinată: chiar dacă dobânzile cresc, mulți consideră că prețurile vor continua să urce. În consecință, se grăbesc să semneze contracte de creditare, de teama că “mai târziu va fi și mai scump”.
Această mentalitate creează o cerere anticipativă – cumpărători care nu au nevoie urgentă de o locuință, dar se împrumută acum pentru a evita o eventuală scumpire viitoare. Astfel, presiunea pe prețuri se menține artificial ridicată, chiar și în perioade de stagnare economică.
Implicații pentru cumpărători
Pentru cumpărătorii individuali, efectul acestei dinamici este dublu:
Pe termen scurt, accesul la credit pare o oportunitate: poți cumpăra mai repede, cu efort inițial mai mic.
Pe termen lung, însă, dacă prețurile au fost deja “umflate” de valurile de creditare, valoarea reală a proprietății ar putea stagna, în timp ce costurile de finanțare rămân ridicate.
Într-o piață în care IRCC se menține peste 6% și dobânda de referință BNR peste 7%, un credit ipotecar pe 30 de ani poate ajunge să dubleze suma plătită față de valoarea inițială a locuinței. De menționat este și faptul că IRCC-ul (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor) a ajuns la 6,06%, cel mai ridicat nivel de la introducerea sa în 2019, dar BNR anunță că de la 1 ianuarie 2026, acesta va scădea la valoarea de 5.68%.
Așadar, prudența devine esențială. Este recomandat ca potențialii cumpărători să nu se concentreze doar pe rata lunară “suportabilă”, ci și pe valoarea totală plătită în timp. Dacă avansul este mic, dobânzile ridicate vor face ca în primii ani să se achite în principal doar costul creditului, nu capitalul.
Concluzie: creditele ipotecare – facilitator sau accelerator al scumpirilor?
Creditarea ipotecară are o dublă față. Este indispensabilă pentru accesul la locuințe și pentru dezvoltarea pieței, dar în același timp este și principalul motor al scumpirilor.
Pe măsură ce băncile continuă să acorde finanțări consistente, iar statul menține programe de tipul „Noua Casă”, presiunea pe prețuri va rămâne ridicată și în 2026. În lipsa unei creșteri substanțiale a ofertei de locuințe, creditul va continua să tragă prețurile în sus.
În articolul de mâine vom explica cum se formează dobânzile bancare – ce rol joacă BNR, IRCC și ROBOR, și de ce nivelul actual al dobânzilor ar putea rămâne ridicat și în 2026.